OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià路由器有使用年限吗)格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披路由器有使用年限吗露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突(tū)发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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