文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的