近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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