5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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