万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(x李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶iàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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