导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德小黄人名字分别叫什么国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(小黄人名字分别叫什么xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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