导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口(直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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