5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tó圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗ng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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