近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案)资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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