导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人战狼3什么时候上映？(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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