文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(ji蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样à)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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