导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅天之蓝52度多少钱一瓶的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济天之蓝52度多少钱一瓶板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家天之蓝52度多少钱一瓶(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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