导读

　　黄金菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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