文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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