万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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