近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(本番什么意思 日语里本番什么意思tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基本番什么意思 日语里本番什么意思金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债本番什么意思 日语里本番什么意思券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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