OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议半夜被C醒是一种什么样的感受的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(半夜被C醒是一种什么样的感受mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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