文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说