近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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