近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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