近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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