饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗费、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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