导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zh揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音èn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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