OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”