导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以201984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大202222年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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