OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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