近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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