万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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