导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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