5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后(h中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格òu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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