5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适t="存量(liàng)时(shí)代(dài)，机(jī)构布局地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)共识" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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