导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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