导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市g alt="中国户(hù)均几套房？| 民(mín)生(shēng)·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎ梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市n)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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