万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规一寸多少厘米公分 一寸是几个手指定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持一寸多少厘米公分 一寸是几个手指续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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