饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当(毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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