导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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