导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房75寸电视长宽是多少trong>

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wà75寸电视长宽是多少n)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。