文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈(yù比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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