万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yu描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句àn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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