文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受trong>2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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