“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十年的(de)系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈(yù)加明显，让(ràng)机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的(de)关注度从板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参(c个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做ān)考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆率较低的个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房(fáng)企股(gǔ)价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企(qǐ)业(yè)的(de)成(chéng)本优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也(yě)是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条(tiáo)件的(de)房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了(le)“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数(shù)。而(ér)更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开始在(zài)一线城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现了快速的(de)开(kāi)盘利(lì)用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入(rù)市。像这(zhè)类(lèi)企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度(dù)让(ràng)人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的(de)章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可(kě)能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一家(jiā)房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要(yào)还是看房企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司(sī)净负(fù)债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做duì)在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理发(fā)现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积极的拿(ná)地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维度的(de)实际(jì)表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到(dào)机构的(de)青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐(lài)，和(hé)其自身的基本面表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州(zhōu)网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎(yíng)来多家(jiā)机构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只(zhǐ)是房地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管(guǎn)理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游材料端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房(fáng)时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模越来(lái)越大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长却(què)一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们(men)分(fēn)别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的(de)基础上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一(yī)季度报告显示(shì)，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢(màn)等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中(zhōng)年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产品均(jūn)登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业(yè)股也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的(de)大(dà)多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募(mù)基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一(yī)个高毛利的行(xíng)业(yè)，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘(pán)占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的(de)大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周期还(hái)能(néng)做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价的(de)公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成本(běn)的(de)年度(dù)增长，不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客(kè)户(hù)没有那(nà)么满意，能做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到(dào)到(dào)期之后(hòu)提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的(de)定位和(hé)比较好的(de)服务是(shì)有关系(xì)的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做