OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(hu曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思à)为实(shí)际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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