导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生苏州是几线城市呢活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15苏州是几线城市呢％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，苏州是几线城市呢老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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