OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施(831143是什么意思shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短(du831143是什么意思ǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程(c831143是什么意思héng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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