导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超900寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶0万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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