OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面)的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容(róng)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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