饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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