导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(z有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看hái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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