万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fá吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法ng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法="北京(jīng)房圈大消(xiāo)息(xī)！顶级富(fù)豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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