近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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